По закону
Понятие публичного сервитута в российском законодательстве введено в 1994 году, когда были приняты Основные положения государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 года. В 2018‑м с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации появилась система норм, которая регулирует порядок установления публичного сервитута при строительстве, реконструкции и обслуживании линейных объектов. До принятия этого закона перед проведением строительно-монтажных работ застройщик был обязан заключать договоры аренды (субаренды), оформлять частный сервитут или выкупать земельные участки у собственников. В исключительных случаях земельные участки изымались для государственных нужд.
Сейчас в соответствии с законодательством вне зависимости от формы собственности на земельный участок публичный сервитут устанавливается для строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации линейных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, а также на период строительно-монтажных работ для временных площадок для складирования строительных и иных материалов и возведения вспомогательных объектов.
При оформлении прав для временного использования земельного участка закон учитывает интересы правообладателей земельных участков и организаций, в пользу которых устанавливается публичный сервитут.
Границы дозволенного
Публичный сервитут играет важную роль при строительстве и реконструкции трубопроводных объектов. Организации-застройщики получают разрешение на строительство после принятия уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута и внесения сведений об этом в единый государственный реестр недвижимости. После внесения платы за использование земельного участка можно приступать к строительно-монтажным работам, что исключает злоупотребления со стороны собственников. Плата за сервитут и размеры возможных убытков правообладателей регулируются законодательными нормами, в том числе об оценочной деятельности.
Границы публичного сервитута определяются в пределах планируемого объекта, что фиксируется в документации по планировке территории, либо в пределах охранных зон, исключая споры между правообладателями земельных участков и застройщиками.
Законодательно установлены ограничения в применении публичных сервитутов, которые не допускаются в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, подсобного хозяйства для личных нужд граждан. Кроме того, в установлении публичного сервитута может быть отказано, если между правообладателем объекта капитального строительства и заявителем, в пользу которого планируется установление публичного сервитута, отсутствует письменное соглашение об условиях реконструкции, сноса объекта, если это предусмотрено проектом.
В ускоренном режиме
В Земельном кодексе установлен перечень обязательных процедур и документов, необходимых для оформления публичного сервитута, что позволяет застройщикам четко планировать сроки реализации проектов. За счет сокращения времени на оформление прав на земельные участки ускоряется реализация проектов — от подготовки проектной документации до ввода объекта в эксплуатацию.
Один из успешных примеров — проект расширения системы магистральных нефтепроводов для увеличения поставок нефти в порт Новороссийск. В 2023 году в Минэнерго России установлен публичный сервитут в целях строительства и эксплуатации по 10 объектам линейной части. Органами местного самоуправления, на территории которых планируется выполнение строительно-монтажных работ, вынесено 30 решений об установлении публичного сервитута на период выполнения строительно-монтажных работ. Это позволило «Транснефти» приступить в прошлом году к строительно-монтажным работам на важном для страны экспортном направлении транспортировки нефти.
Всего на этом проекте публичным сервитутом были обременены более 12 тыс. земельных участков, на большей части которых началось строительство после внесения платы в депозит нотариуса. Судебной защитой своих интересов воспользовался всего один правообладатель, что подтверждает, что институт публичного сервитута эффективен на трубопроводных проектах большой протяженности.
Перемены к лучшему
«Транснефть» закрепила в отраслевых нормативных документах публичный сервитут как основной способ оформления прав на использование земельных участков для строительства и реконструкции объектов. Однако широкое его применение выявило положения в нормативном регулировании, которые требуют изменений. Среди них — распределение полномочий между различными ветвями власти. Сейчас публичный сервитут для выполнения строительно-монтажных работ и эксплуатации объектов устанавливает Минэнерго России.
Местные органы самоуправления принимают решения по предоставлению прав доступа на период строительно-монтажных работ для складирования строительных и иных материалов, возведения некапитальных строений, сооружений и (или) размещения строительной техники. Представляется целесообразным, чтобы все полномочия по установлению публичного сервитута для магистральных трубопроводов как объектов федерального значения были закреплены за федеральным органом исполнительной власти.
Также Земельный кодекс РФ не содержит норм по возможности пересмотра границ публичного сервитута, хотя в процессе строительства часто возникает необходимость оперативного точечного внесения изменений. Действующее земельное законодательство в таком случае требует установления нового публичного сервитута.
На научно-консультативном совете ПАО «Транснефть» в прошлом году представители отрасли детально рассматривали вопросы совершенствования законодательства в этой области. Предложения компании по улучшению нормативно-правовых актов регулярно обсуждаются в рабочих группах при уполномоченных Федеральных органах исполнительной власти — Минэнерго России и Росреестре.